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小产权房屋买卖合同被认定判例
放大字体  缩小字体 作者:合肥律师  来源:www.055112.com  日期:2013-12-15  阅读:1563
  “买来容易拥有难”是不少人对小产权房的描述。然而近日,北京一基层法院出现了一则小产权房屋买卖合同被认定的判例。房屋涨价后,卖家企图判令买卖合同无效,被法院驳回了请求。这是否小产权房交易已经安全了?对此,知名地产律师、北京市中银律师事务所方勇告诉《投资快报》记者,在现行法律不变的条件下,这样的判例并不能全国推广。
北京小产权纠纷案例:涨价后卖家想毁约
2010年1月8日,朱先生看上了一套位于北京市郊的村民自建房,其与房东小雪签订了书面《房屋买卖协议》。协议约定,小雪将其所有的位于北京市门头沟区军庄某村庄内的一套房屋出售给朱先生,售价为45万元整。1月5日,朱先生已经交纳了定金1万元给小雪,合同签订当天补齐了剩余44万元房款。
合同签订之前,朱先生已经知道该房屋不具有正式的产权证,也完全不具备办理正式产权手续的条件,系农村的小产权房屋。但是由于房屋价格对比市售商品房价格优势明显,朱先生还是选择了“铤而走险”。
然而好景不长,购买小产权房屋最常见的合同纠纷还是找上了朱先生。
2013年下半年,随着北京房价的疯长,朱先生购买的这套小产权房的售价也随之飙升。在卖出房屋两年多后,原房主小雪觉得之前的交易实在“太亏”,萌生了毁约的想法。经过了解,她意识到自己卖出的房屋是小产权房,现行的法律并不保护这样的交易。遂将朱先生告上法院,要求判定2010年1月8日与朱先生签订的《房屋买卖合同》无效。
法院判决:合同受法律保护
受理此案的北京市门头沟区人民法院审理后认为,依法成立的合同,受法律保护。本案中,买卖双方于2010年1月8日签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。加之,双方当事人均明确在买卖诉争房屋时,对于该房屋系小产权房的事实均知情,鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台,且双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理无明确预定,故法院对于原告要求确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求,不予支持。
2013年12月2日,法院判决驳回了原告小雪的诉讼请求。
房产律师:现行法律不变小产权交易仍然违法
这样的判例,是否意味着以后买卖小产权房就安全了?
对此,案件原告代理律师方勇表示,北京市门头沟区法院该位办案法官的法律观点,在现有法律不变的情况下,并不能全国推广。“现行法律不变的情况下,小产权买卖仍然是违法的。”其表示。
事实上,关于小产权房屋买卖合同是否受法律保护的案例和讨论,每年在中国都会发生很多,结果也各不相同,购房者有输有赢。方律师表示,某个法院某个案例的成功,并不意味着小产权房屋交易就安全了,购房者选择这样的房屋,仍然要谨慎。但是,方律师同时也认为,在业内都在关注讨论小产权房屋交易的当下,位于首都北京的基层法院作出这样的审判决定,似乎也颇具深意。
事实上,建设部也不断提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。建设部表示,非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”均不符合法律规定,不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。耕地、特别是基本农田不仅是生产资料,同时还具有农民社会保障功能,违规违法用地规避了农地转用和土地审批,农民很可能得不到相应的补偿,长远生活得不到保障。
新闻链接:结果迥异的小产权买卖合同纠纷案例
太原案例:法院判定合同无效
购房者刘先生系外省籍在并经商人员,房主王女士系太原市迎泽区郝庄镇某村村民。2004年4月5日,刘、王二人签订了协议书。协议约定,王女士将自己所在村于2004年4月建造的新小二楼转让给刘先生。之后,刘先生按合同约定将房款如数支付王女士,但是度覅昂一直未交付房屋。于是,刘先生起诉至法院,要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。
法院认为,本案原、被告双方签订的协议书中涉案的房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋。因该类房屋占用土地的特殊性质,村民在经本集体同意的情况下,只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户,而不能转让给城镇居民。原、被告双方关于房屋买卖的约定因违反了有关法律的强制性规定,应为无效合同。原告的相关诉讼请求于法有据,应予以支持。被告因该合同取得的16万元购房款也应返还原告。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定,判决:原、被告双方签订的房屋买卖协议书无效;被告返还原告已付房款。
北京案例:自愿买卖小产权房被法院认可
2005年12月,王强所在的村进行旧村改造,村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后,王强得到两套二居室楼房。王强妻子曾经的同事孙林(化名),听说王强拆迁得了两套房子,就与王强协商购买其中的一套。王强一想,反正也住不了这么多房子,卖了还能赚点钱。
虽然王强是农村户口,孙林是城镇户口,但王强所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定,对王强卖房的事情也表示不予干涉。
2006年1月,王强与孙林签订《房屋转让合同》,约定:王强为原房屋产权人(小产权)。经双方协商,产权人王强愿将本套房屋的所有权卖给孙林。本房屋的出售价格为135000元。本房屋属于小产权房屋,买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后,王强与孙林履行了该合同,房款两清。
房子卖了以后,当地的房价却一路飙升。
2008年4月,王强以国家禁止城市居民购买农民房屋,且孙林是城市居民,故房屋转让合同属于无效合同为由,起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效,让孙林腾房。
法院经审理后认为,公民合法的民事权益受法律保护,王强与孙林在签订《房屋转让合同》时,已经明知该房屋为小产权楼房;对小产权楼房是否可以转让,当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》,内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益,且双方在合同签订后,已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务,该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下,王强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求,理由不充分,对其诉讼请求,法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定,判决驳回原告王强的诉讼请求。
一审宣判后,王强不服判决,提出上诉。二审法院经审理后,判决驳回上诉,维持原判。
北京案例二:小产权买卖合同无效违约金无法获支持
2010年年初,快要结婚的肖晨(化名)琢磨着要买一套房子,但是,正常的商品房价格很高,于是在北京市房山区购买了一套小产权房。买房的时候,开发商口头承诺这个小产权房已经办理好了建设用地使用证等手续,很快就可以办理房屋产权证;考虑到价格的优势,并未再做细致调查的肖晨很快与开发商签订了房屋买卖的内部认购合同,但是,不久,肖晨就收到法院的传票,开发商把他给起诉到了房山区人民法院。
“我们当时约定分3次交房款,最后一笔款办理银行按揭贷款,但是后来因为开发商手续不齐全,银行贷款办不了,所以我们就没交最后一笔款,没想到反过来却被开发商告了。”肖晨委屈地说。
拿不到产权证又要支付房款的肖晨满腹委屈,在明白了这个房款是肯定要给付的同时向法院递交了一份诉状,起诉开发商,要求开发商承担不能办理产,法院审理后认为,小产权房合同无效,合同中约定的违约责任条款亦因此无效,虽然开发商未取得房屋销售的相关合法手续即出售房屋,这种行为是引起双方纠纷的主要原因,损害了购房者的合法权益,但是,合同无效的效力认定并不因此而改变,因此即便买卖双方在合同中约定开发商不能办理房产证的应承担相应违约责任,在诉讼中也无法获得支持。
最后,肖晨和开发商的房屋买卖合同无法继续,他也没有拿到违约金赔偿。
法律小知识:你真的了解什么叫小产权房吗?
说起小产权房,许多人的印象就是无产权、交易不安全。事实上,小产权房屋的定义并非如此简单,所谓“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
对小产权的解释归纳起来主要有3种解释,
第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
第一种和第二种解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。
目前通常所谓的“小产权房”是上述第三种,也称“乡产权房”,指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。这种小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的,人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。
 
  
 
 
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苏义飞律师
苏义飞,合肥知名律师,电话/微信:15855187095,QQ:314409254,地址:合肥市北一环路财富广场首座14楼1415室。
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